El mercado de terrenos en España sigue siendo una de las opciones preferidas tanto por inversores como por particulares que buscan edificar su vivienda o diversificar su patrimonio. Sin embargo, más allá del precio de compra, es crucial comprender la carga fiscal que conlleva cada operación.
Tipos de terrenos: urbano vs. rústico
Antes de hablar de impuestos, es esencial distinguir qué tipo de suelo se adquiere:
- Terrenos urbanos: aquellos integrados en zonas con servicios (acceso rodado, alcantarillado, luz, agua…). Son los que generan más fiscalidad porque están sujetos a plusvalía municipal y suelen estar gravados con mayores coeficientes.
- Terrenos rústicos: se ubican fuera de los núcleos urbanos y no siempre pueden edificarse. Fiscalmente tributan de forma distinta, ya que no pagan plusvalía municipal, aunque sí generan ganancias patrimoniales en IRPF al venderse.
Conocer la naturaleza del suelo es el primer paso para prever los costes fiscales.
Impuestos al comprar un terreno en 2025
Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP)
Cuando el vendedor es un particular, el comprador debe pagar el ITP. Su tipo impositivo depende de la comunidad autónoma donde se ubique el terreno:
- Madrid: 6 %
- Cataluña: 10 %
- Andalucía: 7 %
El pago se realiza mediante el Modelo 600 y debe abonarse en un plazo máximo de 30 días hábiles desde la firma de la escritura pública.
IVA y AJD
Si el terreno se adquiere a una empresa o promotor, no se paga ITP, sino IVA más Actos Jurídicos Documentados (AJD):
- IVA: 21 % en la mayoría de terrenos (el 10 % se aplica solo en casos muy concretos, como suelos urbanizados para primera vivienda).
- AJD: oscila entre el 0,5 % y el 1,5 % según cada comunidad autónoma.
Gastos notariales y registrales
Aparte de los impuestos, no debemos olvidar los gastos notariales (aprox. 600 €–1.000 € según el valor del terreno) y los gastos registrales para inscribir la escritura en el Registro de la Propiedad.
Conoce las diferencias entre el ITP y el IVA en la compra de terrenos en España.
Impuestos al vender un terreno
Plusvalía municipal (IIVTNU)
La plusvalía municipal grava el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana desde que se compran hasta que se venden. No se aplica a terrenos rústicos.
Desde 2022 se puede elegir entre dos métodos de cálculo:
- Método objetivo: se multiplica el valor catastral del suelo por un coeficiente según los años de tenencia (máximo 20) y por el tipo fijado por el ayuntamiento (hasta el 30 %).
- Método real: se calcula sobre la ganancia efectiva (precio de venta – precio de compra). Si no existe ganancia, el impuesto puede salir cero.
El impuesto debe pagarse en un plazo de 30 días hábiles desde la venta.
Ganancia patrimonial en IRPF
Tanto terrenos urbanos como rústicos generan una ganancia patrimonial que se tributa en el IRPF del vendedor. Los tramos vigentes en 2025 son:
- Hasta 6 000 €: 19 %
- De 6 001 € a 50 000 €: 21 %
- De 50 001 € a 200 000 €: 23 %
- De 200 001 € a 300 000 €: 27 %
- Más de 300 000 €: 28 %
Los no residentes tributan a un tipo fijo del 19 %. Además, el comprador debe retener el 3 % del precio y pagarlo a Hacienda (Modelo 211).
Deducciones, bonificaciones y exenciones
- Exención en plusvalía: si no hay incremento real de valor, la cuota puede ser cero.
- Reinversión en vivienda habitual: si reinviertes la ganancia en tu vivienda habitual, puedes quedar exento de IRPF.
- Mayores de 65 años: la venta de la vivienda habitual está exenta, aunque no siempre se aplica a terrenos salvo que estén vinculados.
- Compensación de pérdidas: las pérdidas patrimoniales pueden compensarse con futuras ganancias durante cuatro años.
Ejemplos prácticos
Ejemplo 1: compra con ITP
Adquieres un terreno urbano en Andalucía por 120 000 €. El ITP al 7 % asciende a 8 400 €. Sumando notaría y registro (unos 1 200 €), el coste real de la operación sube a 129 600 €.
Ejemplo 2: venta con plusvalía
Compraste un terreno en 2010 por 80 000 € y lo vendes en 2025 por 150 000 €. Ganancia: 70 000 €.
- IRPF: 6 000 € × 19 % = 1 140 €; 44 000 € × 21 % = 9 240 €; 20 000 € × 23 % = 4 600 €. Total = 14 980 €.
- Plusvalía municipal: si el valor catastral del suelo es 40 000 € y el coeficiente municipal genera una base de 10 000 €, con tipo 25 % → 2 500 €.
Total impuestos: 17 480 €.
Errores comunes al comprar terrenos
- No verificar si el terreno es rústico o urbano.
- Subestimar los gastos notariales, registrales y de gestoría.
- No incluir las mejoras realizadas en el cálculo del valor de adquisición, lo que aumenta artificialmente la ganancia en IRPF.
- Olvidar que el plazo de liquidación de impuestos es muy corto (30 días hábiles en la mayoría de casos).
Consejos fiscales para 2025
- Planifica la venta: si puedes, espera a tener menos ingresos para reducir el impacto en IRPF.
- Consulta los coeficientes de plusvalía: varían por municipio y pueden encarecer la venta.
- Conserva todas las facturas: reformas, urbanización, notaría… todo suma para reducir la ganancia patrimonial.
- Asesoría especializada: un asesor fiscal puede optimizar la tributación y aplicar deducciones que desconoces.
Cambios legislativos en debate
En mayo de 2025 el PSOE presentó una proposición de ley para revisar al alza los coeficientes de plusvalía municipal en terrenos comprados durante la burbuja inmobiliaria (2004-2007). Si prospera, muchos propietarios podrían ver incrementada su factura fiscal al vender en los próximos años.
Comprar o vender un terreno en España en 2025 no se limita al precio de mercado: los impuestos, la plusvalía municipal, el IRPF y los gastos asociados pueden alterar notablemente la rentabilidad de la operación. Conocer de antemano esta fiscalidad, aprovechar las deducciones disponibles y evitar errores frecuentes permite tomar decisiones más inteligentes. En un escenario con posibles cambios legislativos, estar bien informado marca la diferencia entre una inversión rentable y un quebradero de cabeza fiscal.
